Vices cachés et clauses d’exonération
Enseignements de l’arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2025
Dans le cadre de sa mission de veille juridique, le CEAB souhaite attirer l’attention de ses membres sur un arrêt important rendu par la Cour de cassation le 6 mars 2025 en matière de garantie des vices cachés lors de la vente d’un immeuble.
Principe confirmé par la Cour
La Cour rappelle un principe désormais clair :
une clause d’exonération de garantie des vices cachés devient inapplicable dès lors que le vendeur avait connaissance du vice, indépendamment de toute intention frauduleuse.
Autrement dit, il n’est pas nécessaire de démontrer une volonté de tromper.
Le simple fait pour le vendeur de connaître un défaut non apparent et de ne pas l’avoir communiqué à l’acquéreur suffit à neutraliser la clause d’exonération.
Portée pratique de la décision
Cet arrêt confirme que le critère déterminant n’est pas la mauvaise foi, mais la transparence due à l’acheteur.
Les clauses du type « vendu dans l’état où il se trouve » ne protègent pas un vendeur informé d’un vice caché.
La jurisprudence renforce ainsi :
le devoir d’information du vendeur,
la sécurité juridique de l’acquéreur,
et l’importance de l’analyse factuelle dans les litiges liés à l’état du bien.
Implications pour l’expertise
Pour les experts judiciaires et privés, cette décision souligne le rôle central de l’expertise dans :
l’analyse de l’antériorité technique du vice,
l’évaluation de son caractère non apparent,
l’identification d’indices objectifs permettant d’apprécier la connaissance préalable du vendeur (travaux antérieurs, réparations localisées, traces anciennes, documents techniques).
Les pathologies telles que l’humidité ou les défauts structurels, souvent évolutifs et partiellement masqués, sont particulièrement concernées.
(Voir le jugement/arrêt en lien ci-dessous)
Conclusion
L’arrêt du 6 mars 2025 confirme une orientation constante de la Cour de cassation :
la protection contractuelle du vendeur cède devant l’obligation de transparence.
Pour les experts, cette jurisprudence renforce la nécessité d’une analyse rigoureuse, contextualisée et chronologique des désordres, afin d’éclairer utilement le juge sur les faits techniques et leur portée.
📌 Source juridique
Arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2025
Veille juridique – inspiration : analyse publiée par Lexing