Réception des travaux, défauts de conformité, responsabilité décennale : quelques situations concrètes pour comprendre la réforme.
La loi du 22 juillet 2026, publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026, introduit le Livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux.
Son entrée en vigueur est prévue le 1er septembre 2027.
Derrière cette réforme juridique se trouvent des questions très concrètes pour les architectes, entrepreneurs et experts : quand un ouvrage est-il réellement accepté ? Quels défauts peuvent encore engager la responsabilité des professionnels ? Comment distinguer un défaut ordinaire d'un problème relevant de la responsabilité décennale ?
Voici quelques repères pour comprendre les principaux changements.
🏗️ 1. Le contrat d'entreprise disparaît-il ?
Non. Mais il s'inscrit désormais dans une catégorie plus large : le contrat de service.
Un entrepreneur réalise une toiture, un architecte conçoit un immeuble, un ingénieur dimensionne une structure.
Leurs prestations sont différentes, mais elles peuvent désormais relever d'un ensemble de règles communes applicables aux services matériels et intellectuels.
Le contrat d'entreprise conserve son appellation, tout comme les notions d'entrepreneur et de maître de l'ouvrage.
À retenir : la réforme modernise le cadre contractuel sans faire disparaître les spécificités des métiers de la construction.
📝 2. Réception provisoire et réception définitive : attention à la différence !
Imaginons un immeuble terminé en juin 2028.
Le maître d'ouvrage en prend possession lors de la réception provisoire. Quelques remarques figurent au procès-verbal.
Un an plus tard, la réception définitive intervient.
À quel moment le bâtiment est-il juridiquement agréé ?
Le nouveau Livre 7 précise que, lorsque le contrat prévoit ces deux réceptions successives :
la réception provisoire correspond au retirement de l'ouvrage ;
la réception définitive correspond à son agréation, c'est-à-dire son acceptation.
Cette distinction est fondamentale.
L'agréation peut notamment influencer la prise en compte des défauts décelables et le point de départ de certains délais.
Le texte prévoit également que l'agréation de l'ouvrage est présumée, sauf preuve contraire, emporter l'acceptation des prestations de conception et de contrôle réalisées par l'architecte engagé séparément.
Pour l'expert : les procès-verbaux de réception, les réserves formulées et la date effective de l'agréation constituent donc des pièces essentielles à examiner.
🔎 3. Une fissure structurelle et un parquet déformé : deux situations différentes
Prenons deux exemples.
Premier cas : une poutre en béton présente une fissuration importante résultant d'une erreur de dimensionnement et menaçant la stabilité de l'immeuble.
Le régime spécifique de responsabilité décennale peut être concerné, si les autres conditions légales sont réunies.
Deuxième cas : un parquet se soulève plusieurs années après sa pose, en raison d'un défaut de mise en œuvre.
Le désordre peut être important et nécessiter une réparation coûteuse, sans pour autant affecter la stabilité ou la solidité de l'ouvrage.
Il relève alors, en principe, du régime général des défauts de conformité.
Le nouveau Livre 7 organise ces situations autour d'une notion centrale : le défaut de conformité.
La prestation doit répondre aux obligations contractuelles, mais aussi à ce que le client peut raisonnablement attendre compte tenu notamment de la loi, des usages et de la nature du service.
Pour l'expert : un désordre ne relève pas automatiquement de la responsabilité décennale simplement parce qu'il apparaît dans les dix ans.
Il faut en déterminer la nature, la cause, les conséquences et l'éventuelle imputabilité aux prestations des intervenants.
⏳ 4. Dix ans de responsabilité : oui, mais quels délais exactement ?
Le nouveau texte distingue plusieurs notions qu'il ne faut pas confondre :
Le délai dans lequel un défaut doit apparaître.
Le délai dans lequel le client doit signaler le défaut au prestataire.
Le délai pour exercer une action.
Le délai ultime au-delà duquel le droit ne peut plus être exercé.
Dans le régime général des défauts de conformité, le Livre 7 prévoit notamment une notification dans un délai raisonnable, une prescription de principe de deux ans à partir de cette notification et une déchéance ultime de dix ans et trois mois après l'agréation du service achevé.
Une particularité mérite également l'attention des experts : la prescription est suspendue pendant une expertise judiciaire ou une expertise extrajudiciaire contradictoire, dans les conditions prévues par le texte.
Le régime spécifique des défauts menaçant la stabilité ou la solidité comporte toutefois ses propres règles.
Pour l'expert : établir une chronologie rigoureuse — agrément, apparition des désordres, notifications, expertises — reste indispensable.
🤝 5. Architecte, entrepreneur, maître d'ouvrage : qui doit faire quoi ?
Imaginons une infiltration dans une toiture.
L'entrepreneur invoque un défaut de conception. L'architecte relève une exécution non conforme à ses détails. Le maître d'ouvrage a, de son côté, demandé certaines modifications.
Comment déterminer les responsabilités ?
Le Livre 7 précise les obligations de collaboration entre le client et les prestataires, mais aussi de coopération entre les professionnels intervenant sur un même projet.
Il prévoit notamment une obligation de coordination à charge du client lorsque plusieurs prestataires sont liés à celui-ci par des contrats distincts.
Cela ne signifie évidemment pas que le maître d'ouvrage devient responsable de toutes les erreurs, ni que les obligations propres de l'architecte disparaissent.
Pour l'expert, le raisonnement demeure essentiel :
Quel est le désordre constaté ? Quelle en est la cause technique ? Quelles étaient les missions respectives des intervenants ? Existe-t-il un lien entre une inexécution et le dommage ?
L'expert apporte les éléments techniques permettant d'éclairer les responsabilités, sans se substituer à l'appréciation juridique du juge.
📅 6. Et pour les chantiers et expertises déjà en cours ?
Attention : les nouvelles règles ne s'appliqueront pas automatiquement à tous les litiges après le 1er septembre 2027.
La loi contient des dispositions transitoires qui maintiennent, en principe, le régime antérieur pour les actes, faits et obligations relevant de la période précédant son entrée en vigueur, sauf accord contraire des parties.
Un dossier d'expertise examiné en 2028 pourra donc encore relever des anciennes dispositions.
La première précaution sera de déterminer le régime juridique applicable au contrat concerné.
🎯 Ce qu'il faut retenir
Pour les architectes comme pour les experts, le Livre 7 remet en lumière trois questions essentielles :
1. La réception et l'agréation : quand le travail est-il réellement accepté, et avec quelles conséquences ?
2. La conformité et les responsabilités : quel défaut est constaté, quelle prestation est concernée et quel régime de responsabilité peut s'appliquer ?
3. Les délais : à partir de quand courent-ils, quand peuvent-ils être suspendus et quelles sont les limites à respecter ?
Ces questions sont au cœur de nombreuses expertises en construction.
La réforme renforce ainsi l'importance d'une approche méthodique distinguant les constatations techniques, les causes des désordres, les obligations des intervenants et les conséquences juridiques.
📚 Pour approfondir
Le Collège des Experts Architectes de Belgique restera attentif aux conséquences pratiques de cette réforme pour les professionnels de la construction et de l'expertise.
Cette présentation constitue une synthèse informative. L'application des nouvelles dispositions doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque dossier.
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